Mary房屋贷款

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低至20%首付的自雇,审批快
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自雇人士如何贷款

自雇人士如何获得房屋贷款 John是一位多伦多地产经纪,最近想换新房,但申请住房贷款时却被银行拒绝了。这种情况在2009年非常普遍。拒绝的原因很简单,地产经纪、汽车销售代表、投资顾问,以及饭店、便利店业主等自雇人士,很难证明自己的收入,加之经济衰退的影响,即使前几年收入较高,但不能保证今后有稳定的收入。据统计,加拿大就业大军中,5个人中有1个是自雇人士——自己经营生意,或100%的收入来源于佣金,而不是工资。加国华人的自雇比例应该只高不低。眼下,住房贷款利率越来越低,很多人发现自己的能力足可以告别租房生活,成为房主。虽然首付款和月供都有能力支付,但却对银行能否批准按揭贷款心存疑虑,尤其是自雇人士。下面我们来详细分析一下加拿大各银行对自雇人士的贷款政策,并为大家探索解决问题的途径。 CMHC接受按揭贷款保险的原则和标准 以前的文章中,我们探讨过加拿大住房贷款有没有统一标准的问题。结论是:各家银行都参照CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司)的承保标准,审批住房贷款。自雇人士的贷款审批标准同样受到CMHC政策的影响。2007年3月6日,CMHC在认识到自雇人士贷款难的问题后,终于向占加国劳动力20%的自雇人士开放了大门,将承保自雇人士住房贷款保险纳入了该公司的业务范围。并针对自雇人士难以证明收入来源问题,制定了纲领性的承保标准,这些标准实际上也是银行审批贷款的参照标准。CMHC承保的总原则如下: t不一定要求提供传统的雇主信或其他第三方出具的收入证明文件,但申请人需要出示文件证明未拖欠政府税款。 t对购买新房或转贷款,CMHC将视自雇人士为传统的工资收入人士,1-4单元的房产均可投保按揭保险。购买1-2单元自住(并非用于出租)房产最低首付比例为5%,转贷(re-finance)最低首付10%。 对于有些自雇人士可以出具来自第三方的收入证明,有些人士无法出示相关证明的情况,CMHC制定了相应的政策,细节如下表: 从以上标准可以得出这样的结论:自雇时间少于两年的申请人几乎找不到银行可以贷款。自述收入来源的自雇人士无法为投资类(非自主房产)房产找到借款银行。上述两种情况的自雇人士在加拿大只能寻求非银行类的信贷机构或个人提供融资。除此之外,贷款经纪人都会根据各家银行的政策和风险偏好,帮助自雇人士找到解决问题的方法。 以上CMHC承做按揭贷款保险的标准,不仅阐明了了该公司接受保险业务的范围,同时也为商业银行贷款审批提供的参考标准。迄今为止,尚未发现哪一家加拿大商业银行承做自雇人士住房贷款的标准比CMHC的上述原则更加宽松。 可证明收入的自雇人士与工资收入的人士在保费方面基本没有差别。但无法证明收入自雇人士的保险费率很高。例如,申请人首付款比例在15%至20%之间是,可证明收入人士的保险费率为1.75%,不可证明收入人士则为2.90%,相差1.15%;而首付款比例为10%至15%时,对应的保险费率差别更大,保费分别为2.0%和4.75%。 各银行对自雇人士住房贷款申请的要求 首付比例的要求 各家银行根据CMHC制定的原则,具体化了审批标准。加拿大5家主要商业银行对自雇人士贷款的审批标准基本相同,例如,25%以下的首付要求购买住房贷款保险;35%以上的首付要求的收入证明文件很少,只要能证明没有拖欠政府税款。首付25%与35%之间的申请人,要视借款人信用情况而定是否要求购买保险。申请人购买保险的情况下,银行对贷款的审批比较宽松,最低可达首付比例5%。 信用分数的要求 对自雇人士,各主要银行要求的信用分数普遍比较高,即使35%首付款,也要650分以上。如果首付低于35%,需要借款人有更高的信用分数。例如,TD对首付低于35%的申请人,要求其信用分数达到720分以上;对曾经个人破产的申请人拒绝受理。相比之下,ING对借款人的信用分数要求较宽松,20%以上的借款人,只需620分即可。 借款人资格 大多数银行都接受自营业主和佣金收入人士。但也有例外情况,如丰业银行(Scotiabank)不受理佣金收入人士的申请。 自雇人士提供的各类文件说明 自雇人士在申请房屋贷款时,需要提供下列文件: 1、营业执照(Master Business License)或公司章程(Article of Incorporation):证明拥有自营的生意 2、财务报告或T1 General:未经审计的报告,通常银行不接受 3、税务局完税回单(Notice of Assessment,NOA):这是银行对自雇人士要求最严的一份文件,几乎所有的银行都要求提供。有些自雇人士报税很少,尤其是华人,在贷款时担心银行会依此断定申请人收入不足。其实,银行要求NOA的目的是为了证明申请人并没有拖欠政府税款。银行在判断借款人收入时只是参考NOA上的报税收入,有的银行还内定了标准,例如,将NOA上的完税收入乘以2或3等。因此,申请人不必太多顾虑报税收入,更不要担心银行会将申请人声称的收入告知税务局。银行是盈利机构,不是税务稽查,另外,银行也有为客户信息保密的责任和义务。 4、T4A:有工作,但收入来源于佣金的人,年底会收到T4A作为收入证明。近年来,银行对T4A并不太认可。对于佣金收入人士,银行通常需要申请人出具工作信和NOA,代替T4A。 5、工作信:有工作,但收入来源是佣金,需要雇主出具工作信(job letter)。 6、其他文件:一些银行会要求来自第三方的其他文件,例如,GST/HST收入报告(GST/HST Return),以及商业信用报告(Business Credit Bureau Report)等。 解决方案 自雇人士相比工资收入申请者来说,在加拿大住房贷款方面处于劣势。虽然CMHC已经制定了明确的指引,但在实际操作中,申请的难度和复杂程度依然比较高。很多银行对外宣传时都会声称简化了自雇人士的贷款申请,但在业务实践中,对待自雇人士的申请依然比较谨慎。2008年底至今,贷款利率不断下调,但贷款条件却越来越严格,尤其是对自雇人士,因此出现了很多本文开头描述的情况。 加国华人自雇人士比例不小,一些自雇多年的朋友银行存款和现金收入也比较可观,但在贷款申请时却经常出现问题。毕竟自雇人士住房贷款在加拿大还是新生事物,各银行对其中的风险认识存在较大差异,导致在政策和要求上区别很大。对华人自雇人士申请住房贷款,我们提出如下解决方案: 准备好能够证明自己在所属行业中工作两年以上的文件和资料。银行通常认为一个人如果能在一个行业中自雇两年,才具备不仅能够养活自己,而且具有一定能力买房和支付月供。

什么是Refinance 为何要Refinance

什么是Refinance 为何要Refinance 当大家完成买房置业的第一步几年后,就会出现一个新的问题:Refinance。          先来说说什么是Refinance, 简单来说,就是用一个新的房贷(Mortgage)来替换旧的房贷.           为何要考虑这个问题呢?通常有3种情况:           1)为了更好的利率或者改变贷款时间           2)考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度           3)为了从Mortgage中拿钱(cash out)和债务重组           近年来利率逐步降低,还清原来的房贷(Mortgage),重新做一份更好利率的Mortgage,在贷款总数不变的情况下,利率降低可以减少每月支出。原有的房贷从贷款日开始时间,贷款期逐年缩短,refinance可以重新做25年或30年的房贷, 贷款周期长,每月的支出也会随之降低,也会对今后申请新的贷款有利。对于希望尽快付清房贷的人,可以在refinance中缩短贷款期。如果仅仅考虑利率,既不打算更改贷款总额,也不需要改变贷款时间,那也可以选择Renew。           Refinance时,由于房屋升值和个人贷款能力增强等因素,可以从现有的房子上做更多的房贷,很多人用Refinance的钱来支付投资房的首期或其他投资,这样不但增加了资金利用率,refinance的利息还可以抵税。 Refinance中多贷出来钱,也有很多用途,通常房贷的利息是各种消费贷款中最低的,用Refinance中cash out 的钱来还清信用卡欠款,个人贷款,车贷等,除了降低负担,DSR(Detb Servicing Ratio)也会降低。           由此可见,合理的利用refinance, 是一种有效的融资手段,政府机构,消费者保护局FCAC专门出版了电子手册指导消费者如何从房子里面取出资金。 在具体执行过程中,其实要考量的地方还很多, 首先,refinance是有成本的,通常会产生的是律师费、评估费,根据具体的情况还有可能涉及罚款和手续费。其次,refinance的选择也很重要,是在原来的银行或机构renew,还是Switch/transfer去其他银行或机构; 是仅仅增加Mortgage数额还是Mortgage加HELOC的组合;都是值得考虑的环节,如果有专业贷款经纪的参与,能从市场上众多的银行和机构中找到最合理的组合和产品。           华旗金融战略合作89家银行和金融机构,拥有最大的华人贷款团队,多年CENTUM公司贷款第一名。你不理财,财不理你,理财还要有好帮手。           详情请联络:416-836-3391,或添加公司微信服务号:MonestMortgage

说说加拿大房贷的各类机构和人员

说说加拿大房贷的各类机构和人员 在加拿大有四大类公司可以提供房屋贷款,分别是银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。 第一类,银行,除了大家熟知的5大行,还有很多银行都可以提供房屋贷款,比如Equitable Bank,还有一些外资的银行如中国银行在加拿大的分行。 第二类,金融信托公司Trust company,比如home trust等,还包括一些著名的保险公司,比如Manulife Bank等。 第三类,信用社Credit Union,基本上是由省政府管理的金融机构,如安省的Meridian。 第四类,房屋贷款投资公司Mortgage Investment Corporation这类信托投资公司侧重投资房地产业务。 上述四类有资格参与房屋贷款的机构超过百家,每个机构各自有诉求和偏好,绝大多数通过贷款公司Mortgage Brokerag跟借款人沟通。 大家能接触到的贷款人员无非下面几种。 如果去大型银行的分行办理贷款,处理按揭贷款的有两类人,银行经理Financial Advisor和房贷专员Mortgage Specialist。前者的主要工作不是办理按揭贷款,后者属于自雇职业,通常没有底薪,根据房贷的数额进行业绩提成,他们不需要取得房贷经营执照,只接受银行内部的简单培训即可入职。 房贷经纪人Mortgage Agent也是自雇,但必须参加考试,获得政府相关部门颁发的经纪执照,每位房贷经纪人必须并只能选择一家房贷经纪公司挂靠。也就是说房贷经纪人受到挂靠的房贷经纪公司及省政府监管机构Manitoba Securities Commission的双重管理。房贷经纪人由于需要考试取得执照,还需要每年的知识更新,所以专业知识和行业了解远远高于前两类属于各大银行的员工。 房贷经纪人是放贷机构和借款人之间的桥梁,最终的合同是借款人和提供房贷的银行或机构直接签署,所以贷款的安全性也不用担心。 各个贷款机构每年不定期在不同时期推出针对不同人群的优惠,为了让房贷经纪人更了解自己的产品,这些机构会及时轮流给大型的房贷经纪公司举办上门讲座和咨询。作为多年CENTUM公司贷款金融第一名的知名贷款经纪公司华旗金融,每周都会有银行和机构登门培训,业内动态自然了如指掌。 若想知道跟贷款相关的信息后想成为贷款经纪,都可致电查询详情:416-836-3391,也可以通过华旗金融的微信服务号联络:MonestMortgage

疫情尚未过去,房市已复苏

疫情尚未过去,房市已经复苏!你心动吗?贷款可得做早做准备 多伦多地产局(Toronto RegionalReal Estate Board, 简称TREB),于7月7日发布了GTA地区6月份地产报告。 该报告显示,6月份房屋销售量一共8701套,虽然与去年同期相比下降了1.4%(毕竟还在疫情中),但6月份的销售与5月份相比增长了84%。 所有房屋类型的平均售价为:930,869加币,与去年同期相比增长了11.9%。实际价格和经季节性调整后的平均销售价格跟上个月相比也分别增长了7.8%和9.8%。 所有主要房屋类型的平均和基准售价均同比上涨。 多伦多市内独立和半独立市场的平均年均价增长率最高,分别为14.3%和22%, 在整个大多地区,这两种房型的价格分别上涨了10.8%和11.9%。 地产局主席称,这仍然是复苏的初期,预计下半年会更加强劲。 房市复苏回暖,你心动否?其实疫情已经告诉大家,大多数的消费都可以降纬,但房子是刚需,隔离需要有房子,宅家更需要有宽敞的空间。 如果打算入(房)市,请特别注意贷款问题。最近银行的规定频频微调,很多贷款人的收入也因为疫情受到不同程度的影响,例如,有不少人领取了CERB,自雇者的生意也因疫情的影响有所下降,这一切都增加了贷款的难度和复杂度,建议尽早跟贷款经纪沟通,早做安排,以免看中了心仪的房子却因为贷款不及时,影响交接。 华旗金融精于各类房屋贷款、商业贷款,在此非常时刻,随时关注跟贷款相关的各类最新规定,及时了解银行和金融机构的最新动态。若有任何贷款需求,我们的专业团队都会为客户度身定制最合适最经济的贷款方案。 电话:416-836-3391 微信服务号:yan9991999 邮箱:[email protected] Website: marymortgage.ca

自雇人士如何申请房贷

自雇人士如何申请房贷 自雇人士因其非稳定收入而导致获得房屋贷款相对要难一些; 但是, 这并不意味着自雇人士不能获得房屋贷款。要知道, 在加拿大的总就业人口中, 2019年自雇人士的比例占到15%; 很多自雇人士面临着获得房贷有困难的问题; 因此, 银行和各大信贷机构也专门设计出了针对自雇人士的贷款项目; 帮助自雇人士购买自己的房产。 适合自雇人士购房贷款按照收入状况可以分为以下几个类别: 一. 能够提供收入证明类的房屋贷款 银行给借款人发放房屋贷款的最基本条件就是审核借款人的收入与负债水平,以及借款人的收入来源渠道和稳定性。在申请房屋贷款时,自雇人士如果能够提供的过去两年的报税收入证明;达到满足银行的收入和债务水平要求,那么,这类自雇人士与具有稳定收入的工薪阶层一样,比较容易获得房屋贷款;购房的最低首付资金也可以达到所购买房屋的10%。 所需要的报税收入证明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)等。银行首先要根据这些材料所显示的年收入水平来评估申请人的贷款资格。除此, 信用分数要求至少在650分, 有些金融机构可能要求申请人的信用分数至少在700。在该类别中, 有些金融机构并不接受以佣金为主要收入的自雇人士申请房屋贷款。同时, 有些金融机构主要针对自雇人士申请购买自住房发放贷款,而有些也提供购买出租房或多套房贷款。因此,保持自己的信用分数在700分以上,并且提供有效的收入文件,可以增加此类申请人的通过概率。 二. 报税收入材料所显示的收入不满足房贷债务以及自雇业务时间少于两年 在加拿大, 自雇人士因为在报税时, 对各种花费成本进行了抵扣申报, 实际报税收入要低于其经营业务的收入水平。针对这部分自雇人士, 各大银行也专门设计了房贷产品, 帮助自雇人士购买自住房产, 出租房或第二套自住房产。 主要特点是最低首付比例为20%; 首付比例在20%和35%之间,  需要生意业务至少满两年, 个人的信用分数至少需要650分; 同时, 需要提供过去两年的报税材料, 如T1 Generals, Notice of Assessment (NOA),T2125。 一般地, 自雇人士在加拿大申请房屋贷款, 需要满两年的自雇经营时间。但是, 有些专业人士在自雇经营之前是全职雇员; 在自雇以后仍然从事与以前一样的领域。这部分人申请房贷的条件与一般的自雇人士的条件基本相同。 需要过去最近一年多的报税材料,例如: T1 Generals Notice of Assessment(NOA) 个人的信用分数至少650分 以及其他个人生意的财务资料。 三. 其他类型的自雇人士申请房屋贷款 如果仍然不能满足以上各种条件,那么,是否还能获得房屋贷款呢?答案是:“完全可以”。例如,信用分数不能达到650分,但从自己生意的财务报表看,拥有足够的现金流可以支持房屋贷款,那么可以获得接近于A 或B类的房屋贷款。 […]

选择固定利率还是浮动利率

固定利率与浮动利率 固定利率 是指您的利率以及本金和利息还款额在整个房屋贷款期限内不变。如果您是首次购房者,并且希望了解须偿还的确切金额,固定利率房屋贷款将是明智的选择。 对于 浮动利率房屋贷款 ,利率将随着房屋贷款最优惠利率的变化而波动。您的本金和利息还款额将在房屋贷款期限内保持不变,但如果房屋贷款最优惠利率降低,则还款额中用于偿还本金的金额将提高。如果房屋贷款最优惠利率上调,则用于偿还利息的金额将提高1。 如果您担心利率上调,则 固定利率房屋贷款 将是更适合的选择,因为在房屋贷款期限内,您的利率不会提高。 如果利率下调,则 浮动利率房屋贷款 将是更适宜的选择。如果您选择了浮动利率房屋贷款,而利率开始上升,您可以选择改为固定利率房屋贷款,利率以现行利率为准,具体须遵守某些条件。